Baufinanzierung

Die aktuelle Situation der Baufinanzierung im September 2023 zeigt eine Stabilität der Baugeldkonditionen

Wenn du eine Immobilie im Sommer oder Herbst 2023 finanzieren möchtest, stehst du vor der Herausforderung hoher Kaufpreise und gestiegener Zinsen. Diese Situation hat sowohl positive als auch negative Aspekte. Auf der positiven Seite könnte die hohe Nachfrage nach Immobilien zu einem potenziellen Wertzuwachs führen, was langfristig eine gute Investition sein kann. Darüber hinaus könnte die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, was zu einer beträchtlichen Rendite führen kann. Allerdings können die gestiegenen Zinsen die Finanzierung einer Immobilie erschweren. Höhere Zinsen bedeuten, dass du mehr Geld für deine monatlichen Zahlungen aufbringen musst, was deine monatliche Belastung erhöht. Dies kann deine finanzielle Situation beeinflussen und möglicherweise dazu führen, dass deine Traumimmobilie außerhalb deiner finanziellen Möglichkeiten liegt. Es ist auch möglich, dass die hohen Kaufpreise zu einer verstärkten Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt führen. Dies könnte dazu führen, dass du mehrere Angebote abgeben musst oder sogar in eine Bietersituation gerätst. Insgesamt gibt es sowohl gute als auch schlechte Aspekte, wenn es darum geht, eine Immobilie im Sommer oder Herbst 2023 zu finanzieren. Es ist wichtig, deine individuelle finanzielle Situation und Ziele sorgfältig abzuwägen, um die beste Entscheidung für dich zu treffen.

Die Inflationsrate in Deutschland betrug im August 2023 6,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2022. Das bedeutet, dass das gesparte Geld schnell an Kaufkraft verliert. Um dieser Geldentwertung entgegenzuwirken, wird empfohlen, das Geld in Sachwerte wie Immobilien umzuwandeln. Allerdings ist es nur dann vorteilhaft, wenn Immobilien ebenfalls von der allgemeinen Preissteigerung profitieren. Aktuell sieht es jedoch nicht danach aus.

In den letzten zehn bis zwölf Jahren sind die Preise für Immobilien und Bauprojekte stark gestiegen. Jedoch sind die Preise in letzter Zeit leicht gesunken: Laut dem Statistischen Bundesamt im Juni 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal um durchschnittlich 6,8 Prozent gesunken. Ähnlich deutliche Rückgänge gab es zuletzt in den Jahren 2007 und 2010, also vor über zehn Jahren.

Es ist momentan entscheidend, die Immobilienpreise im Auge zu behalten, genauso wichtig wie die Zinsen. Anstatt auf eine Wertsteigerung nach dem Kauf zu hoffen, ist es ratsam, beim Immobilienkauf ein gutes Verhandlungsgeschick zu haben, um möglichst viel Wert für das investierte Geld zu erhalten.

Laut den neuesten Zahlen vom Februar 2022 bis Februar 2023 sind die Baupreise für konventionell gefertigte Neubauten um 15,1 Prozent gestiegen. Währenddessen geraten die Immobilienpreise unter Druck. Daher ist es deutlich teurer geworden, ein Haus zu bauen, verglichen mit dem Vorjahr.

Im Jahr 2022 stiegen die Bauzinsen stark an und blieben bis November auf diesem hohen Niveau. Danach veränderten sie sich kaum. Wer momentan eine Baufinanzierung über 10 Jahre abschließen möchte, muss mit Zinsen von etwa 4,0 bis 4,8 Prozent pro Jahr rechnen. Die genaue Höhe hängt von Faktoren wie dem Beleihungsauslauf und der Zinsbindung ab.

Du hast wahrscheinlich gute Gründe, warum du dich gerade mit einer Immobilienfinanzierung beschäftigst. Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass es finanziell knapp werden könnte. Daher möchten wir dir drei aktuelle Tipps zur Baufinanzierung geben.

• Bei der Anschaffung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung lohnt es sich, über den Kaufpreis zu verhandeln. Momentan bestehen gute Chancen, hierbei noch beträchtliche Summen einzusparen – mehr als im Jahr 2022.
• Denke gut darüber nach, ob du in diesen Monaten ein Bauprojekt beginnen möchtest. Es ist schwierig, die Baukosten zuverlässig zu planen. Versuche, mit den Handwerkern Festpreise zu vereinbaren.
• Bei der Entscheidung für eine Bank für deine Baufinanzierung solltest du nicht einfach das erstbeste Angebot wählen, sondern versuchen, eine optimale Lösung zu finden.

Wenn du planst, eine Immobilie für den Eigenbedarf neu zu finanzieren, ist dieser Ratgeber perfekt für dich geeignet. Falls du bereits eine Baufinanzierung hast, findest du in unserem Ratgeber "Anschlussfinanzierung" wichtige Informationen. Wenn du hingegen eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchtest, solltest du unseren Ratgeber "Kapitalanlage" lesen, um mehr darüber zu erfahren.

In welchem Preissegment sollte sich die Immobilie befinden?

Es dauert oft Jahre, vom ersten Gedanken an ein eigenes Zuhause bis hin zum tatsächlichen Einzug. Geld spielt dabei eine entscheidende Rolle, angefangen von der Festlegung eines passenden Budgets bis hin zur Finanzierung der Immobilie.

Unser Rechner hilft dir, die beiden entscheidenden Zahlen für den Kauf einer Immobilie zu ermitteln: den maximalen Kaufpreis, den du nicht überschreiten solltest, und die Kreditsumme, die du finanzierst. Dadurch kannst du sicherstellen, dass du dich bei der Finanzierung nicht übernimmst und dich nun auf die Suche nach einer passenden Immobilie konzentrieren kannst.

Weitere Informationen darüber, wie du die monatliche Rate für deine Baufinanzierung festlegen und wie viel von deinem Einkommen du höchstens für Wohnkosten ausgeben solltest, werden in den folgenden Abschnitten erläutert.

Wie viel Geld benötigst du, um ein Haus zu bauen?

Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierung von Immobilien. Es ermöglicht einerseits die Abdeckung der direkten Kaufnebenkosten und andererseits einen Teil des Gesamtpreises für den Immobilienkauf.

Wie viel muss man für Nebenkosten bezahlen?

Die Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen, liegen in der Regel zwischen 5 und 12 Prozent. Der genaue Betrag hängt dabei vor allem von der Höhe der Grunderwerbsteuer ab und davon, ob ein Makler involviert ist.

Die Gesamtkosten bestehen aus:

• Die Notar- und Grundbuchkosten betragen in der Regel ungefähr 2 Prozent.
• Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die je nach Bundesland variiert und zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt.
• Die Maklerprovision ist der Betrag, den ein Makler für seine Dienstleistungen erhält. Es gibt keine festgelegte gesetzliche Regelung für die Höhe der Provision. In vielen Fällen verlangt der Makler vom Käufer eine Provision in Höhe von 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, was insgesamt 3,57 Prozent entspricht.

Wenn du in Bayern oder Sachsen eine Immobilie ohne Makler verkaufst, musst du nur 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen. Mit einem Makler und einer höheren Grunderwerbsteuer beläuft sich der Prozentsatz jedoch auf 12 Prozent.

Dank einer gesetzlichen Änderung, die seit Ende 2020 in Kraft ist, gelten nun gleiche Bedingungen für Maklerprovisionen sowohl für Verkäufer als auch Käufer. Vorher war es üblich, dass der Käufer eine höhere Provision zahlen musste. Diese Änderung hat dazu geführt, dass in Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen, die Käuferprovision im Vergleich zur alten Regelung deutlich gesunken ist.

Wo kann man kostengünstige Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien finden?

Wenn du ein passendes Objekt gefunden hast und die genaue Kreditsumme festgelegt wurde, ist es ratsam, bei einer Bank oder einem Vermittler ein erstes Angebot für eine Immobilienfinanzierung einzuholen. Alternativ kannst du auch zunächst zu einer Bausparkasse gehen, um Informationen zu erhalten.

Es ist wichtig, dass man sich von einem Finanzberater erklären lässt, warum er ein bestimmtes Finanzierungskonzept vorschlägt. Dies gilt insbesondere für Finanzierungen mit Bausparverträgen, die auch als Bauspar-Sofortfinanzierungen bezeichnet werden. Obwohl die Zinssätze auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, sind Finanzierungen mit Bausparverträgen in der Regel unnötig kompliziert und oft teurer als ein einfacher Bankkredit mit festen Raten, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen.

Es ist ratsam, alle relevanten Unterlagen für ein erstes Finanzierungsgespräch mitzunehmen, insbesondere das Exposé des gewünschten Objekts. Um das Finanzierungskonzept und den Einfluss von Zins und Tilgung besser zu verstehen, empfiehlt es sich, vorher den Abschnitt über Grundbegriffe bei der Baufinanzierung zu lesen.

Bei der ersten Finanzierungsgespräch ist es oft üblich festzustellen, dass der persönliche Zinssatz höher ist als die in der Werbung angegebenen Angebote. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Zinssätze in der Werbung normalerweise nur für Finanzierungen mit einem erheblichen Eigenkapital gelten. Zusätzlich bekommst du anfangs nur ein unverbindliches Finanzierungsangebot, solange keine weiteren Unterlagen zu deinem Einkommen und Vermögen vorliegen.

Es ist wichtig, dass du das erste Angebot, das dir gemacht wird, vollständig verstehst, einschließlich der Zinssätze und Laufzeiten. Nur dann bist du in der Lage, dieses Angebot mit den Angeboten anderer Banken zu vergleichen.

Wenn du vorhast, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, das besonders umweltfreundlich ist, könntest du möglicherweise einen sehr günstigen Kredit namens "Klimafreundlicher Neubau" von der KfW beantragen. Du könntest bis zu 150.000 Euro als Kreditsumme erhalten und diesen Betrag mit einer zusätzlichen Baufinanzierung kombinieren. Allerdings gibt es strenge Anforderungen an den Neubau. Weitere Informationen zu diesem Kredit findest du in diesem Ratgeber.

Was sind die Vorzüge von großen Kreditvermittlern?

Unabhängig davon, ob du zuerst zu einer Bank, einer Bausparkasse oder einem Kreditvermittler gegangen bist, ist es wichtig, dass du die Gespräche so planst, dass du einen aktuellen Überblick über die Angebote vieler verschiedener Banken bekommen kannst.

Wenn du ein erstes Gespräch bei einer Bank oder Bausparkasse hattest, empfiehlt es sich, danach zu einem der großen Kreditvermittler zu gehen. Diese Vermittler sind bundesweit tätig und haben den Vorteil, dass sie die Angebote vieler verschiedener Banken, Versicherungen und Bausparkassen vergleichen können. Auf diese Weise kannst du sicherstellen, dass du das beste Angebot für deine Baufinanzierung erhältst.

Welche Bank passt zu dir?

Wenn man sorgfältig rechnet, sollte man am Ende die Bank auswählen, die das beste Angebot macht, also die geringsten Zinsen verlangt. Ein guter Vergleichsmaßstab dafür ist der Zinssatz oder die verbleibende Schuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Bei einem Vergleich mehrerer Angebote sollte jedoch die Laufzeit des Festzinses jeweils gleich sein. Für dich spielt es also keine Rolle, ob du den Baukredit direkt von einer Bank oder über einen Kreditvermittler erhältst.

Ein wichtiger Aspekt betrifft die Dauer, die die ausgewählte Bank zur Bearbeitung benötigt. Da es heutzutage an vielen Standorten an knappem Immobilienangebot mangelt, ist es entscheidend, eine verbindliche Kreditentscheidung oder Kreditzusage möglichst schnell vorweisen zu können. Es ist daher ratsam, nachzufragen, wie lange die günstigste Bank für die Bearbeitung des Kreditantrags benötigt. Gelegentlich (aber nicht immer) ist die Bank, bei der man sein Gehaltskonto führt, etwas schneller. Sie kann den Antrag zügig bearbeiten, indem sie einen Blick auf das Konto wirft, um das Einkommen und die regelmäßigen Ausgaben zu überprüfen.

In welchem Umfang ist es erlaubt, einen Prozentsatz des Einkommens zu verbrauchen?

Wenn du dich nicht auf unseren Hypothekenrechner verlassen möchtest, um dein Budget für die Baufinanzierung festzulegen, gibt es verschiedene andere Möglichkeiten. Eine Faustformel könnte dir hierbei helfen, oder du könntest deine persönliche Situation als Ausgangspunkt nehmen.

Das bedeutet, dass es wichtig ist, beim Baukredit eine Rate zu wählen, die man sich leisten kann. Es gilt als finanziell verantwortungsvoll, höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Kreditrate oder Miete auszugeben.

Diese Faustformel stammt wahrscheinlich daher, dass die meisten Mieter tatsächlich mit einer Belastung von etwa 30 Prozent ihrer Einkommen rechnen müssen. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastung in vielen Fällen bei diesem Prozentsatz. Dabei sind jedoch bereits die "kalten" Nebenkosten oder Betriebskosten wie Wasser, Grundsteuer oder Müllabfuhr, die der Mieter selbst tragen muss, eingerechnet.

Das sind die Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Baufinanzierung.

Wenn du eine Baufinanzierung in Anspruch nimmst, wirst du von deinem Finanzierungsberater auf einige Begriffe treffen, von denen es gut ist, sie zu kennen.

Eine Finanzierungsbestätigung oder Finanzierungszusage ist ein Schreiben von einem Kreditvermittler oder einer Bank, dass bestätigt, dass man bereits mit der Bank gesprochen hat und ihr wichtige Unterlagen über das Einkommen und Vermögen vorgelegt hat. Dieses Schreiben zeigt man beim Kauf einer Immobilie als Nachweis für eine bevorstehende Finanzierung an. Die Finanzierungsbestätigung ist jedoch kein standardisiertes Dokument und kann unterschiedlich verbindlich sein. Es ist ratsam, mit dem Finanzierungsberater über den genauen Inhalt und die Verbindlichkeit des Schreibens zu sprechen.

Früher gab es bei den meisten Bankdarlehen einen Unterschied zwischen dem Nominalzins und dem Effektivzins, hauptsächlich aufgrund der Verzinsung innerhalb eines Jahres. Der Effektivzins war etwas höher als der Nominalzins.

In den letzten Jahren gab es einige Änderungen im Zusammenhang mit Kreditzinsen. Im Jahr 2010 wurde der Nominalzins durch den Sollzins ersetzt. Der Sollzinssatz ist der jährliche Prozentsatz, der auf das Darlehen angewendet wird. Jedoch berücksichtigt der Effektivzins zusätzliche Kosten, die mit der Finanzierung eines Bauvorhabens verbunden sind. Seit 2016 müssen Banken beispielsweise die Kosten für die Bewertung und Sicherung der Immobilie in den Effektivzins einbeziehen. Zudem wird der Effektivzins für die gesamte Laufzeit des Darlehens berechnet. Die Bank muss also festlegen, mit welchem Zinssatz sie nach Ablauf der Zinsbindung weiterrechnen möchte. Wenn ein niedriger Sollzinssatz gewählt wird, sinkt der angegebene effektive Jahreszins entsprechend.

In den letzten Jahren ist es schwieriger geworden, die Zinsangaben zu verstehen. Einige Vermittler machen es daher einfacher, indem sie einen Vergleichszins angeben, der nur für die Dauer der Sollzinsbindung gilt.

Bei der Erstfinanzierung eines Kredits wird zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber ein fester Zinssatz vereinbart, der für eine bestimmte Zeit festgeschrieben wird. Diese Zeitperiode wird als Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung bezeichnet. Falls der Kredit bis zum Ende dieser Frist noch nicht zurückgezahlt wurde, wird bei der Anschlussfinanzierung zwischen der Bank und dem Kunden ein neuer Zinssatz vereinbart.

Im Allgemeinen gilt, dass je kürzer die Zinsbindungsfrist ist, desto niedriger ist der Zinssatz, den die Bank anbietet. Allerdings gibt es auch eine höhere Unsicherheit bei einer kurzen Frist: Bis zur Anschlussfinanzierung können die Zinsen steigen und somit auch die monatliche Rate, obwohl die Restschuld gesunken ist.

In Bezug auf die Wahl der Zinsbindungsfrist ist es wichtig, eine Abwägung vorzunehmen. Während eine längere Zinsbindungsfrist zu höheren Darlehenskosten führt, verringert sie gleichzeitig das Risiko von Zinsänderungen. Wenn man dieses Risiko komplett vermeiden möchte, sollte man das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlen. In jedem Fall kann ein kompetenter Berater berechnen, wie hoch die Zinsen steigen müssten, damit beispielsweise eine 15-Jahres-Kondition günstiger ist als der Zinssatz für zehn Jahre.

Häufig gestellte Fragen: Wichtige Antworten auf häufige Fragen