Anschlussfinanzierung

Wann brauchst du eine Anschlussfinanzierung?

Wenn du einen Baukredit für dein Haus oder deine Wohnung aufgenommen hast und am Ende der Zinsbindung noch Geld bei der Bank schuldest, benötigst du eine Anschlussfinanzierung.

Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Übliche Zinsbindungen betragen fünf, zehn oder 15 Jahre. In den letzten Jahren wurden jedoch auch längere Zinsbindungen möglich, wie beispielsweise 20, 25 oder sogar 30 Jahre. Wenn die Zinsbindung ausläuft, erhält man in der Regel von der Bank einen neuen Zinsvertrag und muss dann entscheiden, ob man ihn unterschreibt.

Es wird eine neue Zinsvereinbarung benötigt, da die meisten Baukredite eine kürzere Zinsbindung haben als die errechnete Laufzeit bis zur letzten Rate. Um festzustellen, wie lange es dauert, das Darlehen vollständig zurückzuzahlen, können bei einem Baukredit mit fester Monatsrate (auch als Annuitätendarlehen bezeichnet) nur zwei Angaben verwendet werden: der Zinssatz und der anfängliche Tilgungssatz.

Angenommen, du hast einen Baukredit mit einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Es dauert ungefähr 35 Jahre, bis du den gesamten Kredit zurückgezahlt hast. Wenn du mit deiner Bank eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren vereinbart hast, musst du rein rechnerisch dreimal eine Anschlussfinanzierung beantragen: einmal nach 10 Jahren, dann nach 20 Jahren und schließlich nach 30 Jahren.

In der Realität geht es normalerweise viel schneller. Dies ist auf verschiedene Möglichkeiten wie zum Beispiel Sondertilgungen, Gehaltserhöhungen, Erbschaften und wegfallende Ausgaben zurückzuführen. Eigenheimbesitzer können diese nutzen, um ihren Baukredit schnell zurückzuzahlen. Ein Beispiel für wegfallende Ausgaben ist die Unterstützung von Kindern, die irgendwann aus dem Haus sind.

Anstatt der ursprünglich berechneten 35 Jahre, könnte es nur 15 oder 20 Jahre dauern. Das bedeutet, dass du möglicherweise nur einmal eine Anschlussfinanzierung durchführen musst.

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?

Im Allgemeinen hast du zwei Möglichkeiten, die Anschlussfinanzierung zu regeln: Entweder behältst du das Darlehen bei deiner bisherigen Bank und vereinbarst einen neuen Zinssatz, was in der Bankensprache als Prolongation bezeichnet wird.

Wenn du einen normalen Baukredit von einer Bank oder Versicherung hast, wird die Bank normalerweise vier bis sechs Wochen vor dem Ende der Zinsbindung auf dich zukommen und dir eine neue Vereinbarung für die Zinsen anbieten. Es ist jedoch ratsam, nicht sofort zu unterschreiben, da du nicht weißt, ob der angebotene Zinssatz günstig ist. Es ist daher sinnvoll, einen Zinsvergleich durchzuführen.

Es gibt eine zweite Option, um einen besseren Zinssatz zu erhalten, und das ist, zu einer anderen Bank zu wechseln. Dies wird als Umschuldung der Baufinanzierung bezeichnet. Um herauszufinden, ob es sich lohnt, umzuschulden, musst du verschiedene Angebote für eine Anschlussfinanzierung vergleichen. Bevor du damit beginnst, solltest du jedoch bedenken, wie viel Geld du für den nächsten Abschnitt der Finanzierung benötigst.

Was sind die aktuellen Zinssätze für die Verlängerung der Finanzierung?

Du kannst die genauen Zinsen für die Anschlussfinanzierung deines Hauses erst erfahren, wenn du mit einer Bank oder einem Kreditvermittler über deinen Fall sprichst. Weitere Details dazu werden dir weiter unten erläutert. Allerdings kannst du schon jetzt einen guten Anhaltspunkt bekommen, indem du dir die aktuellen Bauzinsen anschaust, die für Baukredite mit niedrigem Finanzierungsauslauf verlangt werden.

Das Verhältnis zwischen dem Wert deines Hauses und dem Baukredit, den du umschulden möchtest (auch bekannt als Beleihungsauslauf), beträgt zum Beispiel 60 Prozent. Dieser Zinssatz von 60 Prozent wird von den Banken oft bei der Bewerbung für Baufinanzierungen verwendet.

Hier sind die aktuellen Bauzinsen, die wir für die Anschlussfinanzierung recherchiert haben. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Informationen nur eine grobe Einschätzung der aktuellen Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bieten sollen.

Tipps zur Suche nach einer kostengünstigen Anschlussfinanzierung

Sobald du das Angebot deiner Hausbank erhalten hast, ist es wichtig, selbst aktiv zu werden. Unser Tipp: Beginne bereits drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung damit, verschiedene Angebote zu vergleichen, um den Zeitdruck bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung zu reduzieren.

Es kann nützlich sein, zunächst einen Hypothekenrechner zu verwenden, um die Kosten für eine neue Baufinanzierung zu berechnen. Um das beste Angebot zu finden, ist es dann wichtig, sich einen Überblick über die aktuellen Zinskonditionen am Markt zu verschaffen.

Um einen Überblick über die aktuellen Baufinanzierungsangebote zu erhalten, empfiehlt es sich, einen der großen Vermittler von Baufinanzierungen zu kontaktieren. Diese Vermittler haben Zugriff auf Angebote von vielen verschiedenen Kreditgebern und können somit herausfinden, welche Bank momentan das beste Angebot hat. Es ist ratsam, eine Beratung und einen Zinsvergleich bei einem der empfohlenen Kreditvermittler durchzuführen.

Wie kann man die Anschlussfinanzierung optimal vorbereiten?

Es ist ratsam, sich im Voraus auf die Anschlussfinanzierung vorzubereiten, indem man zunächst seine persönliche Lebenssituation betrachtet und eine neue Bestandsaufnahme der finanziellen Situation macht.

• Fragen Sie sich, ob Sie neben dem Baukredit noch zusätzliches Geld gespart haben oder ob Sie am Ende der Zinsbindung eine größere Summe erwarten, wie zum Beispiel eine Erbschaft oder eine Schenkung.
• Hast du Veränderungen in deinen Einnahmen oder Ausgaben bemerkt, zum Beispiel aufgrund von Geburt eines Kindes oder einem Jobwechsel?
• Denkst du, dass sich deine finanzielle Situation in naher Zukunft aufgrund von Veränderungen in deiner Arbeit oder Familie verändern wird?

Es ist essentiell, dass du den Zustand deiner Immobilie gründlich überprüfst. Stelle dir dabei folgende Fragen:

• Benötigst du zusätzliches Geld für größere Modernisierungen? Wie hoch werden die ungefähren Kosten dieser Maßnahmen sein?
• Hast du Pläne, An- oder Umbauten an deiner Immobilie vorzunehmen? Oder möchtest du vielleicht das Dachgeschoss ausbauen?
• Hattest du ursprünglich bei der Finanzierung deiner Wohnung keine finanziellen Möglichkeiten für zusätzliche Wünsche wie den Einbau einer Sauna?

Die Art und Weise, wie du dich für die richtige Anschlussfinanzierung entscheiden kannst, hängt davon ab, wie du diese Fragen beantwortest:

Du kannst mit deiner aktuellen Bank darüber sprechen, ob sie bereit ist, die neuen Zinsvereinbarungen zu berücksichtigen. In der Regel ist es kein Problem, zusätzliche Zahlungen für die Anschlussfinanzierung einzubeziehen. Dies ist rechtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 Abs. 1 BGB) festgelegt, was es dir ermöglicht, den Darlehensvertrag einen Monat vor Ende der Zinsbindung zu kündigen.

Wenn du zusätzliches Geld benötigst, hast du die Möglichkeit, dies gleichzeitig zu beantragen. Solange der gesamte Darlehensbetrag nicht die ursprüngliche Kreditsumme der Erstfinanzierung übersteigt, wird die Bank keine weitere Sicherung im Grundbuch benötigen. Stattdessen wird sie mit der bereits bestehenden Grundschuld zufrieden sein. Um deinen zusätzlichen Kreditwunsch zu prüfen, wird die Bank jedoch Unterlagen zu deinem Vorhaben benötigen.

Manchmal ändern sich unsere Lebensumstände und wir müssen möglicherweise in eine andere Stadt ziehen. In solchen Fällen kann es ratsam sein, sich für eine kürzere Zinsbindung von etwa fünf Jahren zu entscheiden. Dadurch vermeiden wir hohe Vorfälligkeitsentschädigungen, die wir an die Bank zahlen müssten, wenn wir unser Haus verkaufen.

Du könntest auch erwarten, dass die Zinsen steigen und möchtest daher die aktuellen niedrigen Zinsen erhalten. Falls das der Fall ist, solltest du dich eher für eine langfristige Zinsbindung entscheiden. Es ist immer sinnvoll, die verschiedenen Optionen zu vergleichen.

Es ist empfehlenswert, die Finanzierung so anzupassen, dass du bis spätestens zu deinem Renteneintritt schuldenfrei bist.

So verhandelst du erfolgreich mit deiner aktuellen Bank

In der Regel wünscht sich deine aktuelle Bank, dass du dein Darlehen bei ihnen erneut finanzierst. Das liegt daran, dass es dafür verschiedene Gründe gibt, die ziemlich einfach zu erklären sind.

• Die Bank muss bei der Folgefinanzierung weniger Arbeit erledigen, da alle nötigen Unterlagen bereits vorliegen und zuvor überprüft wurden.
• Die Bank betrachtet dich als weniger risikoreich, da du im Laufe der Jahre bewiesen hast, dass du deine Raten immer rechtzeitig zahlst.
• Die Bank verfügt über bessere Sicherheiten, da die Restschuld - und somit auch die Höhe des neuen Baukredits - durch die Tilgung während der vorherigen Zinsbindungsfrist reduziert wurde.

Normalerweise, wenn die Geschäftspolitik der Bank oder Versicherung, die das Darlehen finanziert, sich nicht wesentlich geändert hat, machen sie oft ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens.

In der Regel gibt die Hausbank Informationen zu den Sollzinsen und den effektiven Jahreszinsen für verschiedene Zinsbindungsfristen an und setzt eine kurze Frist für die Annahme des Angebots. Dadurch entsteht bei Kunden oft das Gefühl von Zeitdruck. Gleichzeitig reicht es zu dieser Zeit aus, die Vereinbarung einfach zu unterschreiben, um das Thema schnell und ohne zusätzlichen Aufwand zu klären.

Es ist verlockend, in diesem Moment einfach zu unterschreiben, aber anstatt das zu tun, sollte man überprüfen, ob das Angebot der alten Bank konkurrenzfähig ist. Man kann dies einschätzen, indem man zum Kreditvermittler geht, wie oben beschrieben. Oft reicht es schon aus, eine unverbindliche Zinsberechnung von einem Vermittler zu erhalten, damit die finanzierende Bank ihr Angebot verbessert.

Wenn der bisherige Kreditgeber keine Verhandlungen zulässt, ist es ratsam, die Baufinanzierung zu einer anderen Bank zu übertragen.

Wie läuft eine Umstrukturierung der Baufinanzierung ab?

Wenn du deine Baufinanzierung umschuldest, wechselst du zu einer neuen Bank für den nächsten Abschnitt der Finanzierung. Damit die Umschuldung reibungslos abläuft, musst du zunächst aktuelle Unterlagen zum Objekt und deiner persönlichen finanziellen Lage beim Baufinanzierungsvermittler einreichen. Das bedeutet, dass du etwas Zeit investieren musst.

Danach ist alles ganz normal: Der Vermittler prüft die Unterlagen im Voraus und reicht sie dann in Absprache mit dir bei der Bank mit dem besten Zinssatz ein. Wenn es keine weiteren Fragen gibt, erhältst du innerhalb weniger Tage die Zusage für das Darlehen und kannst den neuen Vertrag unterschreiben.

Nachdem du dich für eine neue Bank entschieden hast, wird diese Kontakt mit deiner bisherigen Bank aufnehmen und ankündigen, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Am Tag der Umschuldung überweist die neue Bank den noch offenen Kreditbetrag an deine bisherige Bank und übernimmt auch eine eventuell noch bestehende Grundschuld. Ab diesem Zeitpunkt wird deine Baufinanzierung von der neuen Bank betreut.

In welchem Zeitraum sollte man am besten die Anschlussfinanzierung beantragen?

Bisher ging man davon aus, dass die meisten Menschen, die ein Haus bauen, auf die Anschlussfinanzierung warten, bis ihre Bank auf sie zukommt. Aber besonders in der aktuellen Zinssituation ist es viel besser, selbst aktiv zu werden. Diese Vorgehensweise ist besonders sinnvoll, wenn davon auszugehen ist, dass die Hypothekenzinsen bis zum Ende des Zinsbindungszeitraums weiter steigen werden.

Es ist möglich, bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung anzufangen. Allerdings ist dafür ein separater Darlehensvertrag erforderlich und es fallen zusätzliche Zinsaufschläge an. Daher empfehlen wir zunächst die einfachere Variante.

Erklärung zur Anschlussfinanzierung und Bauspar-Finanzierungen

Wenn sich deine finanzielle Situation seit dem Abschluss des Darlehensvertrags verbessert oder zumindest nicht verschlechtert hat, stehen dir viele verschiedene Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung zur Verfügung.

Wenn dein Einkommen gesunken ist oder sich das verfügbare Einkommen auf mehrere Personen verteilt (zum Beispiel weil du Kinder bekommen hast), kann es sein, dass du bei der Anschlussfinanzierung nur begrenzte Möglichkeiten zur Auswahl hast.